Les revenus locatifs sont imposables -- mais la charge fiscale peut être considérablement réduite grâce à une planification judicieuse. Nous présentons les charges déductibles les plus importantes et les possibilités d'optimisation pour les bailleurs.
Déclarer correctement ses revenus locatifs
Les revenus de location et d'affermage font partie des sept catégories de revenus prévues par la loi allemande sur l'impôt sur le revenu (§ 21 EStG). La charge fiscale peut être considérablement réduite grâce à la déduction des charges.
Quels sont les revenus imposables ?
Loyer hors charges et charges
Sont imposables le loyer hors charges, les provisions pour charges et les régularisations de charges. Le dépôt de garantie ne constitue pas un revenu tant qu'il est consigné conformément au contrat.
Location à loyer réduit
En cas de location à des proches : si le loyer atteint au moins 50 pour cent du loyer local de référence, la déduction intégrale des charges est possible (§ 21 Abs. 2 EStG).
Les charges déductibles les plus importantes
Amortissement (AfA)
Pour les immeubles construits après 2022 : 3 pour cent ; pour les immeubles plus anciens : 2 pour cent. Seule la partie bâtie est amortissable.
Frais de financement
Les intérêts d'emprunt immobilier sont intégralement déductibles, de même que le disagio et les frais de dossier.
Entretien et réparations
Les dépenses d'entretien sont immédiatement déductibles. Les coûts de construction doivent être amortis sur la durée d'utilisation. Règle générale : si seule la valeur d'usage est maintenue, il s'agit de dépenses d'entretien.
Frais de gestion
La gestion locative, les honoraires de conseil fiscal pour l'Anlage V, les litiges avec les locataires, les frais de tenue de compte et les frais de déplacement vers le bien sont déductibles.
Taxe foncière
La taxe foncière est déductible en tant que charge.
Pertes locatives
Compensation des pertes
Les pertes peuvent être compensées avec d'autres revenus et entraîner des remboursements d'impôts.
Risque de requalification en activité de loisir
Pour la location résidentielle à long terme, l'administration fiscale présume en principe l'intention de générer des revenus.
Optimisation fiscale
Répartir les dépenses d'entretien
Conformément au § 82b EStDV, les dépenses d'entretien peuvent être réparties sur deux à cinq ans.
Planifier le calendrier des investissements
Les années à revenus élevés, il est judicieux d'anticiper les réparations prévues.
Éviter les coûts de construction liés à l'acquisition
Durant les trois premières années suivant l'acquisition, les travaux de modernisation ne doivent pas dépasser 15 pour cent du coût d'acquisition du bâtiment.
Déclaration fiscale : Anlage V
Une Anlage V séparée doit être remplie pour chaque bien immobilier. Le relevé minutieux de l'ensemble des revenus et des charges déductibles est déterminant.
Conclusion
Chez compleneo, nous accompagnons les bailleurs dans leur comptabilité courante, leur déclaration fiscale et la planification stratégique de leurs investissements. Contactez-nous -- ensemble, nous réduisons durablement votre charge fiscale.
