Quiconque finance un bien immobilier sera généralement confronté au sujet de la charge foncière. Cet article décrit ce qu'est une charge foncière, comment se déroule la constitution notariée et quels coûts en résultent.
Qu'est-ce qu'une charge foncière ?
La charge foncière (Grundschuld) est un droit réel immobilier qui grève un terrain d'un montant déterminé (§ 1191 BGB). Elle sert à garantir des prêts, en particulier des crédits immobiliers. Contrairement à l'hypothèque, la charge foncière n'est pas liée à une créance déterminée, ce qui la rend plus flexible en pratique.
La plupart des banques exigent l'inscription d'une charge foncière au livre foncier pour garantir un prêt immobilier. Sans cette sûreté, un prêt n'est généralement pas accordé.
Charge foncière inscrite et charge foncière avec cédule
Il existe deux formes de charge foncière :
- Charge foncière inscrite (Buchgrundschuld) : La charge foncière est uniquement inscrite au livre foncier. Les transferts nécessitent une déclaration de cession et une inscription au livre foncier.
- Charge foncière avec cédule (Briefgrundschuld) : En plus de l'inscription au livre foncier, une cédule de charge foncière est émise. Le transfert s'effectue par remise de la cédule et une déclaration de cession écrite.
En pratique, c'est aujourd'hui très majoritairement la charge foncière inscrite qui est constituée, car elle est plus facile à gérer et élimine le risque de perte de la cédule.
Déroulement de la constitution de la charge foncière
Étape 1 : Contrat de prêt
Le point de départ est la conclusion d'un contrat de prêt avec l'établissement de crédit. La banque transmet au notaire le formulaire de constitution de la charge foncière avec les conditions associées.
Étape 2 : Examen par le notaire
Le notaire examine le formulaire de constitution de la charge foncière et prépare l'acte. Il vérifie notamment :
- La désignation correcte du bien immobilier
- Le montant de la charge foncière et des intérêts associés
- La soumission à l'exécution forcée immédiate
- Les éventuels intérêts réels et prestations accessoires uniques
Étape 3 : Rendez-vous d'authentification
Lors du rendez-vous d'authentification, le notaire fait lecture de l'acte de constitution de la charge foncière et en explique le contenu. La soumission à l'exécution forcée immédiate est expliquée en détail, car elle a des conséquences considérables : en cas de non-paiement, la banque peut engager l'exécution forcée sur le bien immobilier sans procédure judiciaire préalable.
Le propriétaire signe l'acte. Dans le cas de contrats de vente, la constitution de la charge foncière intervient fréquemment lors du même rendez-vous que l'authentification du contrat de vente.
Étape 4 : Inscription au livre foncier
Le notaire demande l'inscription de la charge foncière au livre foncier. L'inscription est effectuée dans la section III du livre foncier. Selon la charge de travail du bureau du livre foncier, cela peut prendre plusieurs semaines.
Étape 5 : Notification à la banque
Après l'inscription de la charge foncière, le notaire transmet à la banque finançante une expédition de l'acte de constitution et la preuve de l'inscription au livre foncier. La banque peut alors débloquer le prêt.
La clause de soumission à l'exécution forcée
Un élément central de la constitution de la charge foncière est la soumission du propriétaire à l'exécution forcée immédiate sur le bien grevé (soumission réelle à l'exécution forcée) et fréquemment aussi sur l'ensemble de son patrimoine (soumission personnelle à l'exécution forcée).
Cette clause permet à la banque d'engager directement l'exécution forcée en cas de non-paiement, sans avoir à obtenir au préalable un jugement. Le notaire est tenu d'informer le propriétaire de la portée et des conséquences de cette disposition.
Radiation de la charge foncière
Après le remboursement intégral du prêt, la charge foncière peut être radiée. À cette fin, la banque délivre un consentement à la radiation, qui doit être authentifié par notaire. Le notaire demande ensuite la radiation auprès du bureau du livre foncier.
Il n'existe cependant aucune obligation de radiation. Certains propriétaires conservent la charge foncière en tant que charge foncière du propriétaire afin de pouvoir la réutiliser lors d'un financement ultérieur.
Coûts
Les frais de notaire pour la constitution d'une charge foncière s'élèvent à un tarif de 1,0 selon le GNotKG, calculé sur le montant de la charge foncière. Pour une charge foncière de 300 000 euros, les frais de notaire s'élèvent à environ 635 euros. S'y ajoutent les frais d'inscription au livre foncier d'un montant équivalent.
