L'amortissement fiscal (AfA) est l'instrument fiscal le plus important pour les propriétaires immobiliers. Nous présentons les différentes méthodes d'amortissement et les stratégies d'optimisation.
AfA : le fondement fiscal de l'investissement immobilier
L'amortissement fiscal (AfA) constitue pour les propriétaires immobiliers le levier central d'optimisation fiscale. Grâce à l'amortissement annuel, vous réduisez vos revenus imposables sans qu'aucun flux de trésorerie réel ne soit engagé.
Principes fondamentaux de l'amortissement des bâtiments
Base de calcul
L'amortissement est calculé uniquement sur la part du prix d'achat correspondant au bâtiment. La part du terrain n'est pas amortissable. La répartition s'effectue selon le rapport des valeurs vénales.
Amortissement linéaire selon § 7 Abs. 4 EStG
Pour les bâtiments achevés après le 31 décembre 2022 : 3 pour cent par an (durée d'utilisation de 33 ans). Pour les bâtiments plus anciens : 2 pour cent (50 ans). Pour les bâtiments achevés avant le 1er janvier 1925 : 2,5 pour cent.
Amortissements spéciaux et amortissements accélérés
Amortissement spécial selon § 7b EStG
Pour les logements neufs : 5 pour cent par an pendant quatre ans, en complément de l'amortissement linéaire. Plafond des coûts de construction : 5 200 euros par mètre carré de surface habitable.
Amortissement accéléré pour les monuments historiques (§ 7i EStG)
En cas de location : 9 pour cent pendant huit ans, puis 7 pour cent pendant quatre ans. En cas d'occupation par le propriétaire : 9 pour cent pendant dix ans (§ 10f EStG). Condition : attestation de l'autorité de protection du patrimoine.
Zones de rénovation urbaine (§ 7h EStG)
Les mêmes taux d'amortissement accéléré que pour les monuments historiques s'appliquent aux travaux de modernisation dans les zones de rénovation urbaine désignées.
Stratégies d'optimisation
Structurer activement la répartition du prix d'achat
Une part plus élevée attribuée au bâtiment se traduit par une base d'amortissement plus importante. La répartition doit être documentée dans le contrat de vente et étayée par une expertise.
Tenir compte des coûts de production liés à l'acquisition
Les coûts de modernisation engagés dans les trois premières années et dépassant 15 pour cent des coûts d'acquisition du bâtiment sont traités comme des coûts de production (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) et doivent être amortis sur la durée d'utilisation.
Justifier une durée d'utilisation plus courte
Un rapport d'expertise peut établir une durée d'utilisation résiduelle plus courte, permettant ainsi un amortissement annuel plus élevé.
Conclusion
Les règles d'amortissement offrent de nombreuses possibilités d'optimisation. Les conseillers fiscaux de compleneo élaborent une stratégie d'amortissement sur mesure qui réduit durablement votre charge fiscale.
