Les droits de mutation immobilière constituent un facteur de coût important lors de l'acquisition d'un bien immobilier. Nous vous expliquons les taux d'imposition actuels, les exonérations et les possibilités d'optimisation pour l'année 2026.
Droits de mutation immobilière : un facteur de coût considérable
Les droits de mutation immobilière (Grunderwerbsteuer, GrESt) comptent parmi les frais annexes les plus importants lors de l'acquisition d'un bien immobilier. Selon le Land, ils varient entre 3,5 et 6,5 pour cent du prix d'achat. Pour un bien d'une valeur de 500 000 euros, cela peut représenter jusqu'à 32 500 euros.
Taux d'imposition actuels par Land
La Basse-Saxe applique actuellement un taux de 5,0 pour cent. Les taux les plus bas sont en vigueur en Bavière et en Saxe avec 3,5 pour cent, tandis que les taux les plus élevés de 6,5 pour cent s'appliquent dans le Brandebourg, en Rhénanie-du-Nord-Westphalie, dans le Schleswig-Holstein, en Sarre et en Thuringe.
Base d'imposition
Les droits de mutation sont calculés sur la base du prix d'achat (§ 8 Abs. 1 GrEStG). Les équipements mobiliers tels que les cuisines équipées ou les meubles ne sont pas soumis aux droits de mutation et doivent être mentionnés séparément dans l'acte de vente.
Exonérations et avantages
Acquisition entre époux
L'acquisition d'un bien immobilier entre époux et partenaires enregistrés est exonérée conformément au § 3 Nr. 4 GrEStG.
Acquisition par succession
Les transmissions immobilières par décès sont exonérées conformément au § 3 Nr. 2 GrEStG.
Acquisition en ligne directe
Les transmissions entre parents en ligne directe sont exonérées conformément au § 3 Nr. 6 GrEStG — c'est-à-dire entre parents et enfants ainsi qu'entre grands-parents et petits-enfants.
Possibilités d'optimisation
Share Deal au lieu d'Asset Deal
Depuis la loi sur les droits de mutation de 2021, la cession de 90 pour cent ou plus des parts d'une société détenant des biens immobiliers déclenche les droits de mutation (§ 1 Abs. 2a, 2b GrEStG).
Mention séparée des équipements mobiliers
Les biens ne faisant pas partie de l'immeuble — tels que cuisines équipées, saunas ou stores — ne sont pas soumis aux droits de mutation. Leur mention séparée dans l'acte de vente réduit la base d'imposition.
Droits de mutation lors de restructurations
Les opérations de restructuration peuvent être exonérées sous certaines conditions conformément aux §§ 5-7 GrEStG. L'avantage fiscal est soumis à un délai de conservation de cinq ans avant et après l'opération.
Remarques procédurales
Le notaire déclare l'acte de vente à l'administration fiscale. L'attestation de quitus nécessaire à l'inscription au registre foncier n'est délivrée qu'après le paiement. Prévoyez les droits de mutation dans votre plan de financement en temps utile.
Conclusion
Une rédaction judicieuse de l'acte de vente et une planification anticipée permettent de réduire les coûts. Les experts de compleneo vous conseillent individuellement sur les possibilités d'optimisation lors de votre acquisition immobilière.
