Der Kauf einer Immobilie erfordert in Deutschland die notarielle Beurkundung. Dieser Beitrag erläutert den vollständigen Ablauf vom Erstkontakt bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Warum ist eine notarielle Beurkundung beim Immobilienkauf erforderlich?
In Deutschland schreibt § 311b Abs. 1 BGB vor, dass Verträge über die Veräußerung oder den Erwerb von Grundstücken der notariellen Beurkundung bedürfen. Ohne diese Beurkundung ist der Kaufvertrag nichtig. Die notarielle Beurkundung dient dem Schutz beider Vertragsparteien und stellt sicher, dass alle rechtlichen Anforderungen eingehalten werden.
Schritt 1: Vorbereitung und Unterlagenzusammlung
Vor dem eigentlichen Beurkundungstermin sind verschiedene Unterlagen zusammenzutragen. Dazu gehören in der Regel:
- Ein aktueller Grundbuchauszug
- Angaben zu den Vertragsparteien (vollständige Namen, Geburtsdaten, Anschriften, Steuernummern)
- Informationen zur Immobilie (Grundstücksgröße, Bebauung, ggf. Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen)
- Angaben zur Finanzierung und zum Kaufpreis
- Ggf. bestehende Belastungen, Dienstbarkeiten oder Baulasten
Die Notarkanzlei stellt häufig Datenerfassungsbögen zur Verfügung, die eine strukturierte Zusammenstellung der erforderlichen Informationen erleichtern.
Schritt 2: Entwurf des Kaufvertrags
Auf Grundlage der übermittelten Informationen erstellt die Notarkanzlei einen Kaufvertragsentwurf. Dieser Entwurf wird beiden Parteien mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin zugesandt. Diese Frist ist gesetzlich vorgeschrieben, wenn ein Verbraucher beteiligt ist (§ 17 Abs. 2a BeurkG), und soll sicherstellen, dass ausreichend Zeit zur Prüfung besteht.
Der Vertragsentwurf enthält unter anderem:
- Bezeichnung der Vertragsparteien und des Kaufgegenstands
- Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
- Regelungen zur Übergabe und zum Gefahrübergang
- Gewährleistungsregelungen
- Auflassungsvormerkung und Eigentumsübergang
- Regelungen zu bestehenden Belastungen
Schritt 3: Der Beurkundungstermin
Beim Beurkundungstermin liest der Notar den gesamten Vertragstext vor. Beide Parteien haben die Möglichkeit, Fragen zu stellen und Änderungen zu besprechen. Der Notar ist dabei zur Neutralität verpflichtet und berät beide Seiten gleichermaßen.
Nach der Verlesung und etwaigen Anpassungen wird der Vertrag von beiden Parteien und dem Notar unterzeichnet. Der Notar beglaubigt die Unterschriften und beurkundet den Vertrag.
Schritt 4: Abwicklung nach der Beurkundung
Nach der Beurkundung übernimmt die Notarkanzlei die Abwicklung des Vertrags. Dazu gehören typischerweise:
- Auflassungsvormerkung: Der Notar beantragt beim Grundbuchamt die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers. Diese sichert den Eigentumsübergang ab.
- Fälligkeitsmitteilung: Sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind (insbesondere die Eintragung der Auflassungsvormerkung und die Vorlage etwaiger behördlicher Genehmigungen), teilt der Notar dem Käufer die Fälligkeit des Kaufpreises mit.
- Kaufpreiszahlung: Der Käufer überweist den Kaufpreis direkt an den Verkäufer oder auf ein Notaranderkonto.
- Umschreibung: Nach Eingang des Kaufpreises und Bestätigung durch den Verkäufer beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Schritt 5: Eigentumsübergang
Der Eigentumsübergang ist erst mit der Eintragung des Käufers im Grundbuch vollzogen. Zwischen Beurkundung und Eigentumsumschreibung vergehen in der Praxis häufig mehrere Wochen bis Monate. Die Auflassungsvormerkung schützt den Käufer in dieser Übergangszeit.
Welche Kosten entstehen?
Die Notarkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind an den Kaufpreis gekoppelt. Neben den Notarkosten fallen Grundbuchgebühren an. Als Orientierung ist bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro mit Notar- und Grundbuchkosten von insgesamt circa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises zu rechnen. Eine individuelle Kostenübersicht kann vorab bei der Notarkanzlei angefragt werden.
Hinweise für Käufer und Verkäufer
- Die zweiwöchige Prüfungsfrist für den Vertragsentwurf sollte genutzt werden, um offene Fragen zu klären.
- Alle im Grundbuch eingetragenen Belastungen sollten vor der Beurkundung geprüft werden.
- Die Finanzierung sollte vor dem Beurkundungstermin gesichert sein, da der Kaufvertrag verbindliche Zahlungspflichten auslöst.
- Die Grunderwerbsteuer wird nach der Beurkundung vom Finanzamt festgesetzt und ist vom Käufer zu entrichten.
