Die Grunderwerbsteuer ist ein wesentlicher Kostenfaktor beim Immobilienkauf. Wir erklären die aktuellen Steuersätze, Befreiungen und Gestaltungsmöglichkeiten für das Jahr 2026.
Grunderwerbsteuer: Ein erheblicher Kostenfaktor
Die Grunderwerbsteuer (GrESt) zählt zu den größten Nebenkosten beim Immobilienerwerb. Je nach Bundesland beträgt sie zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Bei einer Immobilie im Wert von 500.000 Euro können dies bis zu 32.500 Euro sein.
Aktuelle Steuersätze der Bundesländer
Niedersachsen erhebt derzeit 5,0 Prozent. Die niedrigsten Sätze gelten in Bayern und Sachsen mit 3,5 Prozent, die höchsten in Brandenburg, NRW, Schleswig-Holstein, dem Saarland und Thüringen mit 6,5 Prozent.
Bemessungsgrundlage
Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem Kaufpreis (§ 8 Abs. 1 GrEStG). Inventar wie Einbauküche oder Möbel ist nicht grunderwerbsteuerpflichtig und sollte im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden.
Befreiungen und Vergünstigungen
Erwerb zwischen Ehegatten
Der Grundstückserwerb zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern ist nach § 3 Nr. 4 GrEStG steuerfrei.
Erwerb von Todes wegen
Grundstücksübergänge von Todes wegen sind nach § 3 Nr. 2 GrEStG befreit.
Erwerb in gerader Verwandtschaftslinie
Die Übertragung zwischen Verwandten in gerader Linie ist nach § 3 Nr. 6 GrEStG steuerfrei -- also zwischen Eltern und Kindern sowie Großeltern und Enkeln.
Gestaltungsmöglichkeiten
Share Deal statt Asset Deal
Seit dem Grunderwerbsteuergesetz 2021 löst die Übertragung von 90 Prozent oder mehr der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft Grunderwerbsteuer aus (§ 1 Abs. 2a, 2b GrEStG).
Inventar separat ausweisen
Nicht zum Grundstück gehörende Gegenstände wie Einbauküche, Sauna oder Markisen unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer. Eine separate Ausweisung im Kaufvertrag reduziert die Bemessungsgrundlage.
Grunderwerbsteuer bei Umwandlungen
Umwandlungsvorgänge können unter bestimmten Voraussetzungen nach §§ 5-7 GrEStG befreit sein. Die Steuervergünstigung setzt eine fünfjährige Vor- und Nachbehaltefrist voraus.
Verfahrensrechtliche Hinweise
Der Notar zeigt den Kaufvertrag dem Finanzamt an. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung für die Eigentumsumschreibung wird erst nach Zahlung erteilt. Planen Sie die Grunderwerbsteuer rechtzeitig in Ihre Finanzierung ein.
Fazit
Durch geschickte Gestaltung des Kaufvertrags und vorausschauende Planung lassen sich die Kosten reduzieren. Die Experten von compleneo beraten Sie individuell zu den Optimierungsmöglichkeiten bei Ihrem Immobilienerwerb.
