Der Bauträgervertrag verbindet Grundstückskauf und Bauleistung in einem Vertrag. Die steuerliche Behandlung weist zahlreiche Besonderheiten auf, die Käufer und Investoren kennen sollten.
Was ist ein Bauträgervertrag?
Der Bauträgervertrag kombiniert den Erwerb eines Grundstücks mit der Errichtung eines Gebäudes. Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) regelt die besonderen Pflichten, insbesondere den Zahlungsplan nach § 3 MaBV.
Grunderwerbsteuerliche Behandlung
Einheitlicher Erwerbsgegenstand
Die Grunderwerbsteuer wird auf den gesamten Kaufpreis einschließlich Bauleistungen erhoben. Bei 400.000 Euro Gesamtpreis und 5,0 Prozent GrESt: 20.000 Euro Grunderwerbsteuer -- auch auf die reinen Baukosten.
Umsatzsteuerliche Besonderheiten
Bauträgerprivileg und § 13b UStG
Der BFH hat entschieden, dass Bauträger nicht als Leistungsempfänger im Sinne des § 13b UStG gelten, wenn sie selbst keine Bauleistungen erbringen.
Vorsteuerabzug
Vorsteuerabzugsberechtigte Unternehmer können bei Gewerbeimmobilien mit Umsatzsteueroption die Vorsteuer aus dem Bauträgervertrag geltend machen.
Einkommensteuerliche Aspekte
AfA-Bemessungsgrundlage
Die AfA umfasst alle Anschaffungskosten abzüglich Grundstücksanteil, einschließlich Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Finanzierungskosten bis Fertigstellung.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten
Die Dreijahresfrist des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG beginnt erst mit der Abnahme des fertiggestellten Gebäudes.
Zahlungsplan und steuerliche Zuordnung
Ratenzahlung nach MaBV
Die gestaffelte Zahlung nach Baufortschritt wird steuerlich dem Gesamtanschaffungsvorgang zugerechnet.
Zeitpunkt des Eigentumsübergangs
Maßgeblich für den AfA-Beginn ist der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, nicht der Grundbucheintrag.
Besonderheiten bei Kapitalanlageimmobilien
Werbungskosten vor Fertigstellung
Finanzierungskosten in der Bauphase sind als vorweggenommene Werbungskosten abzugsfähig, wenn die Vermietungsabsicht dokumentiert ist.
Vertragsgestaltung
Sonderwünsche separat vereinbaren
Separate Verträge für Sonderwünsche können grunderwerbsteuerliche Vorteile bieten.
Inventar getrennt ausweisen
Einbauküche und Außenanlagen sollten getrennt ausgewiesen werden -- sie unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer und können eigenständig abgeschrieben werden.
Fazit
Eine frühzeitige steuerliche Beratung vor Vertragsabschluss kann die Steuerlast erheblich reduzieren. Bei compleneo begleiten wir Sie von der Investitionsprüfung bis zur laufenden Betreuung.
