Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) ist das wichtigste steuerliche Instrument für Immobilienbesitzer. Wir erklären die verschiedenen Abschreibungsmethoden und zeigen Optimierungsstrategien.
AfA: Das steuerliche Fundament der Immobilienanlage
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist für Immobilienbesitzer der zentrale Hebel zur Steueroptimierung. Durch die jährliche Abschreibung mindern Sie Ihre steuerpflichtigen Einkünfte, ohne dass ein tatsächlicher Mittelabfluss entsteht.
Grundlagen der Gebäude-AfA
Bemessungsgrundlage
Die AfA wird nur auf den Gebäudeanteil des Kaufpreises berechnet. Der Grundstücksanteil ist nicht abschreibungsfähig. Die Aufteilung erfolgt nach dem Verhältnis der Verkehrswerte.
Lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG
Für Gebäude nach dem 31. Dezember 2022: 3 Prozent jährlich (33 Jahre Nutzungsdauer). Für ältere Gebäude: 2 Prozent (50 Jahre). Vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt: 2,5 Prozent.
Sonder-AfA und erhöhte Abschreibungen
Sonderabschreibung nach § 7b EStG
Für neuen Wohnraum: 5 Prozent jährlich über vier Jahre, zusätzlich zur linearen AfA. Baukostenobergrenze: 5.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
Erhöhte Abschreibung bei Baudenkmälern (§ 7i EStG)
Bei Vermietung: 9 Prozent über acht Jahre, dann 7 Prozent für vier Jahre. Bei Selbstnutzung: 9 Prozent über zehn Jahre (§ 10f EStG). Voraussetzung: Bescheinigung der Denkmalbehörde.
Sanierungsgebiete (§ 7h EStG)
Für Modernisierungsmaßnahmen in Sanierungsgebieten gelten die gleichen erhöhten Sätze wie bei Baudenkmälern.
Optimierungsstrategien
Kaufpreisaufteilung aktiv gestalten
Ein höherer Gebäudeanteil führt zu einer höheren AfA-Bemessungsgrundlage. Die Aufteilung sollte im Kaufvertrag dokumentiert und durch ein Gutachten untermauert werden.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten beachten
Modernisierungskosten in den ersten drei Jahren über 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten werden als Herstellungskosten behandelt (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) und müssen über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden.
Kürzere Nutzungsdauer nachweisen
Ein Sachverständigengutachten kann eine kürzere Restnutzungsdauer belegen und damit zu einer höheren jährlichen AfA führen.
Fazit
Die AfA-Regelungen bieten vielfältige Optimierungsmöglichkeiten. Die Steuerberater von compleneo entwickeln eine maßgeschneiderte AfA-Strategie, die Ihre Steuerbelastung nachhaltig senkt.
