Wer eine Immobilie finanziert, wird in der Regel mit dem Thema Grundschuld konfrontiert. Dieser Beitrag beschreibt, was eine Grundschuld ist, wie die notarielle Bestellung abläuft und welche Kosten entstehen.
Was ist eine Grundschuld?
Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, das ein Grundstück mit einem bestimmten Geldbetrag belastet (§ 1191 BGB). Sie dient der Absicherung von Darlehen, insbesondere von Immobilienkrediten. Im Gegensatz zur Hypothek ist die Grundschuld nicht an eine bestimmte Forderung gebunden, was sie in der Praxis flexibler macht.
Die meisten Banken verlangen zur Absicherung eines Immobiliendarlehens die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch. Ohne diese Sicherheit wird ein Darlehen in der Regel nicht ausgereicht.
Buchgrundschuld und Briefgrundschuld
Es gibt zwei Formen der Grundschuld:
- Buchgrundschuld: Die Grundschuld wird nur im Grundbuch eingetragen. Übertragungen erfordern eine Abtretungserklärung und Grundbucheintragung.
- Briefgrundschuld: Zusätzlich zur Grundbucheintragung wird ein Grundschuldbrief ausgestellt. Die Übertragung erfolgt durch Übergabe des Briefs und schriftliche Abtretungserklärung.
In der Praxis wird heute ganz überwiegend die Buchgrundschuld bestellt, da sie einfacher zu handhaben ist und das Risiko des Briefverlustes entfällt.
Ablauf der Grundschuldbestellung
Schritt 1: Darlehensvertrag
Ausgangspunkt ist der Abschluss eines Darlehensvertrags mit dem finanzierenden Kreditinstitut. Die Bank übermittelt dem Notar das Grundschuldbestellungsformular mit den Konditionen der Grundschuld.
Schritt 2: Prüfung durch den Notar
Der Notar prüft das Grundschuldbestellungsformular und bereitet die Beurkundung vor. Dabei achtet er insbesondere auf:
- Die korrekte Bezeichnung des Grundstücks
- Die Höhe der Grundschuld und der Grundschuldzinsen
- Die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung
- Etwaige dingliche Zinsen und einmalige Nebenleistungen
Schritt 3: Beurkundungstermin
Im Beurkundungstermin verliest der Notar die Grundschuldbestellungsurkunde und erläutert die Inhalte. Insbesondere die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung wird eingehend erklärt, da diese weitreichende Folgen hat: Im Falle der Nichtzahlung kann die Bank ohne vorheriges Gerichtsverfahren die Zwangsvollstreckung in das Grundstück betreiben.
Der Grundstückseigentümer unterschreibt die Urkunde. Bei Kaufverträgen erfolgt die Grundschuldbestellung häufig im selben Termin wie die Kaufvertragsbeurkundung.
Schritt 4: Eintragung im Grundbuch
Der Notar beantragt die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch. Die Eintragung erfolgt in Abteilung III des Grundbuchs. Je nach Auslastung des Grundbuchamts kann dies einige Wochen dauern.
Schritt 5: Mitteilung an die Bank
Nach Eintragung der Grundschuld übermittelt der Notar der finanzierenden Bank eine Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde und den Nachweis der Grundbucheintragung. Die Bank kann daraufhin das Darlehen auszahlen.
Die Zwangsvollstreckungsunterwerfung
Ein zentraler Bestandteil der Grundschuldbestellung ist die Unterwerfung des Eigentümers unter die sofortige Zwangsvollstreckung in das belastete Grundstück (dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung) und häufig auch in sein gesamtes Vermögen (persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung).
Diese Klausel ermöglicht es der Bank, im Falle der Nichtzahlung direkt die Zwangsvollstreckung zu betreiben, ohne zuvor ein Gerichtsurteil erwirken zu müssen. Der Notar ist verpflichtet, den Grundstückseigentümer über die Bedeutung und Tragweite dieser Regelung aufzuklären.
Löschung der Grundschuld
Nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens kann die Grundschuld gelöscht werden. Dazu erteilt die Bank eine Löschungsbewilligung, die notariell beglaubigt werden muss. Der Notar beantragt dann die Löschung beim Grundbuchamt.
Es besteht jedoch keine Pflicht zur Löschung. Manche Eigentümer behalten die Grundschuld als sogenannte Eigentümergrundschuld, um sie bei einer späteren Finanzierung erneut nutzen zu können.
Kosten
Die Notarkosten für die Grundschuldbestellung betragen eine 1,0-Gebühr nach dem GNotKG, berechnet auf den Grundschuldbetrag. Bei einer Grundschuld von 300.000 Euro fallen Notarkosten von rund 635 Euro an. Hinzu kommen die Kosten für die Grundbucheintragung in gleicher Höhe.
