La GmbH & Co. KG en tant que holding immobilière offre des avantages fiscaux considérables. Nous expliquons la structure, les mécanismes fiscaux et pour qui ce modèle est avantageux.
Pourquoi une structure holding pour l'immobilier ?
Les investisseurs immobiliers détenant plusieurs biens devraient connaître les avantages fiscaux d'une structure holding. La GmbH & Co. KG constitue l'un des modèles les plus flexibles et les plus avantageux sur le plan fiscal.
Structure de base
La structure de base se compose d'une GmbH en tant qu'associé commandité (Komplementärin) et des investisseurs en tant qu'associés commanditaires (Kommanditisten). Les biens immobiliers sont détenus au niveau de la KG.
KG de gestion patrimoniale versus KG commerciale
Une KG de gestion patrimoniale génère des revenus locatifs selon § 21 EStG. Une GmbH & Co. KG à caractère commercial génère des revenus commerciaux (§ 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG) et est en outre soumise à la taxe professionnelle.
Avantages fiscaux de la KG de gestion patrimoniale
Pas de taxe professionnelle
Les revenus locatifs sont imposés exclusivement au taux d'imposition sur le revenu personnel des associés commanditaires.
Plus-values exonérées après dix ans
Les cessions immobilières sont exonérées d'impôt après l'expiration du délai de spéculation de dix ans selon § 23 EStG. Cet avantage est préservé dans la KG de gestion patrimoniale.
Compensation des pertes
Les pertes initiales peuvent être compensées avec les autres revenus des associés commanditaires, dans la limite du montant de leur apport (§ 15a EStG).
Avantages fiscaux de la KG à caractère commercial
Réduction élargie de la taxe professionnelle
En cas de gestion exclusive de biens immobiliers propres, la réduction élargie selon § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG s'applique. La taxe professionnelle tombe effectivement à zéro.
La structure à double étage
Une KG holding détient des participations dans plusieurs sociétés immobilières. Chaque bien est détenu dans une KG distincte. Cela offre une flexibilité maximale et une séparation claire des responsabilités.
Inconvénients et risques
Charge administrative
Une comptabilité et des déclarations fiscales propres à chaque société augmentent les coûts courants.
Risque de contamination commerciale
Des activités commerciales même mineures de la KG de gestion patrimoniale peuvent rendre l'ensemble des revenus commerciaux.
Conclusion
La GmbH & Co. KG est un instrument éprouvé pour les investisseurs immobiliers. Chez compleneo, nous conseillons les investisseurs immobiliers de manière globale – de la structuration optimale à l'accompagnement fiscal courant.
