Les droits de mutation immobilière sur les share deals ont été fondamentalement réformés à partir de 2025. Les nouveaux seuils et dispositions complémentaires du § 1 al. 2a, 2b, 3 et 3a GrEStG exigent une structuration soigneuse des cessions de parts. Cet article présente les modifications et les options de structuration restantes.
Droits de mutation immobilière sur les cessions de parts -- La nouvelle réglementation à partir de 2025
En Allemagne, les droits de mutation immobilière (Grunderwerbsteuer, GrESt) ne sont pas uniquement dus lors de l'achat classique d'un bien immobilier, mais également lors de certaines cessions de parts dans des sociétés détenant des biens immobiliers. Ces dispositions relatives aux share deals ont été considérablement renforcées au 1er janvier 2025. Pour les entrepreneurs, investisseurs et associés disposant d'un patrimoine immobilier, il est essentiel de connaître les nouvelles règles et d'en tenir compte à temps lors des transactions.
Contexte : pourquoi la réforme était nécessaire
Le législateur a toujours conçu les droits de mutation sur les share deals comme un complément à l'acquisition directe de biens immobiliers. Sans ces dispositions, des biens immobiliers pourraient être transférés par la simple cession de parts sociales, sans déclenchement de droits de mutation. Par le passé, les seuils étaient cependant suffisamment généreux pour permettre de nombreux montages aboutissant à un transfert en franchise d'impôt.
L'ancien seuil de 95 pour cent était systématiquement exploité par les investisseurs : en conservant une participation minoritaire de tout juste plus de 5 pour cent -- souvent auprès d'un co-investisseur ou d'un fiduciaire -- les droits de mutation pouvaient être entièrement évités. L'administration fiscale y voyait un contournement de l'objectif de la loi. Le législateur a réagi par la loi de finances annuelle 2024, qui a sensiblement abaissé les seuils.
Les quatre faits générateurs complémentaires
§ 1 al. 2a GrEStG -- Changement d'associés dans les sociétés de personnes
Cette disposition vise le changement de la composition des associés d'une société de personnes détenant des biens immobiliers (p. ex. KG, GbR, OHG). Les droits de mutation sont déclenchés lorsque, dans un délai de dix ans (auparavant cinq ans), au moins 90 pour cent (auparavant 95 pour cent) des parts dans le patrimoine social sont transférées à de nouveaux associés.
Modifications essentielles :
- Abaissement du seuil de 95 à 90 pour cent
- Extension de la période d'observation de cinq à dix ans
- Agrégation des modifications de participation directes et indirectes
Ce renforcement signifie qu'un associé doit désormais conserver au moins 10 pour cent des parts pendant dix ans pour éviter les droits de mutation -- un engagement économique considérablement plus important qu'auparavant.
§ 1 al. 2b GrEStG -- Changement d'actionnaires dans les sociétés de capitaux
Le § 1 al. 2b GrEStG, introduit par la loi de modernisation des droits de mutation immobilière, transpose la logique du changement d'associés aux sociétés de capitaux (GmbH, AG). L'impôt est déclenché lorsque, dans un délai de dix ans, au moins 90 pour cent des parts sont transférées à de nouveaux actionnaires.
Particularités pour les sociétés de capitaux :
- La disposition vise les cessions de parts tant directes qu'indirectes
- Dans les structures de participation à plusieurs niveaux, la participation est calculée par transparence
- Les modifications économiques de la participation sans cession formelle de parts peuvent également être visées
- Le fait générateur s'applique indépendamment du caractère onéreux ou gratuit du transfert
§ 1 al. 3 GrEStG -- Réunion de parts
Les droits de mutation sont également déclenchés lorsqu'un acquéreur réunit pour la première fois au moins 90 pour cent (auparavant 95 pour cent) des parts d'une société détenant des biens immobiliers. Cette disposition s'applique tant aux sociétés de personnes qu'aux sociétés de capitaux.
Contrairement aux alinéas 2a et 2b, ce qui importe ici n'est pas un changement d'associés au cours d'une période déterminée, mais la concentration des parts entre les mains d'un seul sujet de droit ou d'une unité économique.
§ 1 al. 3a GrEStG -- Participation économique
La disposition subsidiaire du § 1 al. 3a GrEStG couvre les situations dans lesquelles un sujet de droit obtient une participation économique d'au moins 90 pour cent sans réunion formelle de parts au sens de l'alinéa 3. Sont notamment visés :
- Les relations fiduciaires dans lesquelles le fiduciaire est le bénéficiaire économique
- Les sous-participations et participations tacites assorties de droits étendus
- Les conventions de vote conférant à un sujet de droit un contrôle de fait
- Les droits d'option anticipant économiquement une acquisition future
Base d'imposition et taux
Pour les faits générateurs complémentaires, les droits de mutation sont calculés sur la valeur cadastrale conformément aux §§ 138 et suivants de la loi d'évaluation (BewG). Le taux varie selon le Land entre 3,5 et 6,5 pour cent. Pour les grands portefeuilles immobiliers, les droits de mutation peuvent donc rapidement atteindre des montants à sept chiffres.
Options de structuration restantes
Malgré le durcissement, des possibilités de structuration subsistent qui nécessitent un examen fiscal et juridique approfondi :
Maintien d'une participation en deçà du seuil
La conservation d'une participation supérieure à 10 pour cent par un associé existant ou un co-investisseur peut toujours permettre d'éviter les droits de mutation -- à condition que la participation soit maintenue pendant toute la période de dix ans et ne constitue pas un simple arrangement de prête-nom.
Structures RETT-Blocker
Les anciens RETT-Blockers, utilisant une société intermédiaire avec un actionnaire minoritaire, ne fonctionnent plus dans leur forme traditionnelle. L'abaissement à 90 pour cent et les règles d'attribution élargies restreignent considérablement les possibilités de structuration. Néanmoins, des structures de participation à plusieurs niveaux peuvent rester pertinentes sous certaines conditions.
Extraction de l'immeuble avant la cession de parts
Dans certains cas, il peut être plus avantageux d'extraire le bien immobilier de la société avant la cession de parts et de le céder séparément. Bien que cela déclenche des droits de mutation et éventuellement un impôt sur les plus-values au niveau immobilier, la charge globale peut être inférieure.
Restructurations et exonérations
Le GrEStG prévoit des exonérations pour certaines restructurations aux §§ 5, 6 et 6a. En particulier, le § 6a GrEStG exonère les restructurations intra-groupe sous certaines conditions. Cette exonération suppose une période de détention préalable et postérieure de dix ans (auparavant cinq ans).
Obligations de conformité et de déclaration
Le renforcement des conditions matérielles s'accompagne d'obligations de déclaration accrues. Toute cession de parts dans une société détenant des biens immobiliers doit être déclarée à l'administration fiscale compétente dans un délai de deux semaines (§ 19 GrEStG), même si les seuils ne sont pas atteints.
Recommandations pratiques
- Inventaire : Identifiez toutes les sociétés de votre portefeuille détenant des biens immobiliers et vérifiez la structure de participation actuelle
- Cas antérieurs : Les nouveaux seuils s'appliquent aussi aux périodes d'observation en cours
- Adaptation des structures : Les structures RETT-Blocker existantes doivent être vérifiées au regard des nouvelles règles
- Due diligence élargie : L'analyse des droits de mutation doit intégrer les nouveaux faits générateurs
- Calcul de la charge fiscale globale : Les droits de mutation doivent être intégrés dans le calcul de rentabilité de chaque transaction
Conclusion
La réforme des droits de mutation immobilière sur les cessions de parts à partir de 2025 marque un changement de paradigme. L'abaissement des seuils de 95 à 90 pour cent et l'extension des périodes d'observation à dix ans réduisent considérablement les possibilités de structuration antérieures. Les share deals en tant qu'instrument d'optimisation des droits de mutation sont devenus nettement moins attractifs.
Néanmoins, des possibilités de structuration subsistent qui nécessitent un conseil fiscal et juridique solide. Chez compleneo, nous vous conseillons de manière interdisciplinaire sur les implications des droits de mutation de vos transactions immobilières -- de la structuration à la conformité, en passant par la due diligence. Contactez-nous.
