La compra de un inmueble en Alemania requiere escritura notarial. Este artículo explica el proceso completo, desde el primer contacto hasta la inscripción de la propiedad en el registro de la propiedad.
¿Por qué se requiere escritura notarial para la compra de inmuebles?
En Alemania, el § 311b Abs. 1 BGB establece que los contratos de compraventa o adquisición de bienes inmuebles requieren escritura notarial. Sin esta formalización, el contrato de compraventa es nulo. La escritura notarial sirve para proteger a ambas partes contratantes y garantiza el cumplimiento de todos los requisitos legales.
Paso 1: Preparación y recopilación de documentos
Antes de la cita de otorgamiento, deben reunirse diversos documentos. Entre ellos se incluyen generalmente:
- Una nota simple actualizada del registro de la propiedad
- Datos de las partes contratantes (nombres completos, fechas de nacimiento, direcciones, números de identificación fiscal)
- Información sobre el inmueble (superficie del terreno, edificaciones, en su caso declaración de división horizontal)
- Datos sobre la financiación y el precio de compra
- En su caso, cargas, servidumbres u obligaciones de edificación existentes
La notaría suele proporcionar formularios de recogida de datos que facilitan la recopilación estructurada de la información necesaria.
Paso 2: Redacción del contrato de compraventa
Sobre la base de la información facilitada, la notaría elabora un borrador del contrato de compraventa. Este borrador se envía a ambas partes con al menos dos semanas de antelación a la cita de otorgamiento. Este plazo está establecido por ley cuando interviene un consumidor (§ 17 Abs. 2a BeurkG) y pretende garantizar tiempo suficiente para su revisión.
El borrador del contrato contiene, entre otros:
- Identificación de las partes contratantes y del objeto de compra
- Precio de compra y modalidades de pago
- Disposiciones sobre la entrega y la transmisión del riesgo
- Cláusulas de garantía
- Anotación preventiva y transmisión de la propiedad
- Disposiciones sobre cargas existentes
Paso 3: La cita de otorgamiento
En la cita de otorgamiento, el notario lee en voz alta la totalidad del texto contractual. Ambas partes tienen la posibilidad de formular preguntas y discutir modificaciones. El notario está obligado a mantener la neutralidad y asesora a ambas partes por igual.
Tras la lectura y las eventuales modificaciones, el contrato es firmado por ambas partes y el notario. El notario certifica las firmas y otorga la escritura.
Paso 4: Tramitación posterior al otorgamiento
Tras el otorgamiento, la notaría se encarga de la tramitación del contrato. Esta incluye habitualmente:
- Anotación preventiva: el notario solicita al registro de la propiedad la inscripción de una anotación preventiva a favor del comprador, que asegura la transmisión de la propiedad.
- Notificación de vencimiento: una vez cumplidos todos los requisitos (en particular la inscripción de la anotación preventiva y la presentación de las autorizaciones administrativas pertinentes), el notario comunica al comprador el vencimiento del precio de compra.
- Pago del precio de compra: el comprador transfiere el precio de compra directamente al vendedor o a una cuenta de depósito notarial.
- Inscripción de la transmisión: tras la recepción del precio de compra y la confirmación del vendedor, el notario solicita la inscripción de la transmisión de propiedad en el registro.
Paso 5: Transmisión de la propiedad
La transmisión de la propiedad solo se completa con la inscripción del comprador en el registro de la propiedad. En la práctica, suelen transcurrir varias semanas o meses entre el otorgamiento y la inscripción. La anotación preventiva protege al comprador durante este período transitorio.
¿Qué costes se generan?
Los gastos notariales se rigen por el Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) y están vinculados al precio de compra. Además de los gastos notariales, se aplican tasas del registro de la propiedad. Como orientación, para un precio de compra de 300.000 euros, debe contarse con unos gastos totales de notaría y registro de aproximadamente el 1,5 al 2 por ciento del precio de compra. La notaría puede facilitar un presupuesto individualizado con antelación.
Recomendaciones para compradores y vendedores
- El plazo de dos semanas para la revisión del borrador del contrato debe aprovecharse para aclarar las cuestiones pendientes.
- Todas las cargas inscritas en el registro de la propiedad deben revisarse antes del otorgamiento.
- La financiación debe estar asegurada antes de la cita de otorgamiento, ya que el contrato de compraventa genera obligaciones de pago vinculantes.
- El impuesto sobre transmisiones patrimoniales es liquidado por la oficina tributaria tras el otorgamiento y debe ser abonado por el comprador.
