Quien financie un inmueble se encontrará normalmente con el tema de la carga inmobiliaria. Este artículo describe qué es una carga inmobiliaria, cómo se desarrolla el procedimiento notarial de constitución y qué costes se generan.
¿Qué es una carga inmobiliaria?
La carga inmobiliaria (Grundschuld) es un derecho real de garantía que grava una finca con un importe determinado (§ 1191 BGB). Sirve para asegurar préstamos, en particular créditos hipotecarios. A diferencia de la hipoteca, la carga inmobiliaria no está vinculada a un crédito concreto, lo que la hace más flexible en la práctica.
La mayoría de los bancos exigen la inscripción de una carga inmobiliaria en el Registro de la Propiedad para garantizar un préstamo inmobiliario. Sin esta garantía, generalmente no se concede el préstamo.
Carga inmobiliaria registral y carga inmobiliaria con título
Existen dos formas de carga inmobiliaria:
- Carga inmobiliaria registral (Buchgrundschuld): La carga inmobiliaria se inscribe únicamente en el Registro de la Propiedad. Las transmisiones requieren una declaración de cesión y una inscripción registral.
- Carga inmobiliaria con título (Briefgrundschuld): Además de la inscripción registral, se emite un título de carga inmobiliaria. La transmisión se efectúa mediante la entrega del título y una declaración escrita de cesión.
En la práctica, hoy se constituye de forma absolutamente mayoritaria la carga inmobiliaria registral, ya que es más fácil de gestionar y elimina el riesgo de pérdida del título.
Procedimiento de constitución de la carga inmobiliaria
Paso 1: Contrato de préstamo
El punto de partida es la celebración de un contrato de préstamo con la entidad financiera. El banco transmite al notario el formulario de constitución de la carga inmobiliaria con las condiciones correspondientes.
Paso 2: Revisión por el notario
El notario revisa el formulario de constitución de la carga inmobiliaria y prepara la escritura. En particular, verifica:
- La designación correcta de la finca
- El importe de la carga inmobiliaria y los intereses asociados
- La sumisión a la ejecución forzosa inmediata
- Los eventuales intereses reales y prestaciones accesorias únicas
Paso 3: Acto de otorgamiento
En el acto de otorgamiento, el notario lee en voz alta la escritura de constitución de la carga inmobiliaria y explica su contenido. La sumisión a la ejecución forzosa inmediata se explica detalladamente, ya que tiene consecuencias de gran alcance: en caso de impago, el banco puede ejecutar directamente sobre la finca sin necesidad de un procedimiento judicial previo.
El propietario firma la escritura. En el caso de contratos de compraventa, la constitución de la carga inmobiliaria suele realizarse en el mismo acto que el otorgamiento de la escritura de compraventa.
Paso 4: Inscripción en el Registro de la Propiedad
El notario solicita la inscripción de la carga inmobiliaria en el Registro de la Propiedad. La inscripción se realiza en la Sección III del registro. Según la carga de trabajo de la oficina registral, esto puede tardar varias semanas.
Paso 5: Comunicación al banco
Tras la inscripción de la carga inmobiliaria, el notario transmite al banco financiador una copia autorizada de la escritura de constitución y la prueba de la inscripción registral. El banco puede entonces proceder al desembolso del préstamo.
La cláusula de sumisión a la ejecución forzosa
Un componente central de la constitución de la carga inmobiliaria es la sumisión del propietario a la ejecución forzosa inmediata sobre la finca gravada (sumisión real a la ejecución forzosa) y frecuentemente también sobre todo su patrimonio (sumisión personal a la ejecución forzosa).
Esta cláusula permite al banco ejecutar directamente en caso de impago, sin necesidad de obtener previamente una sentencia judicial. El notario está obligado a informar al propietario sobre el significado y el alcance de esta disposición.
Cancelación de la carga inmobiliaria
Tras el reembolso íntegro del préstamo, la carga inmobiliaria puede cancelarse. Para ello, el banco emite un consentimiento de cancelación, que debe ser autenticado notarialmente. El notario solicita entonces la cancelación ante la oficina registral.
No obstante, no existe obligación de cancelación. Algunos propietarios mantienen la carga inmobiliaria como carga inmobiliaria del propietario para poder utilizarla de nuevo en una financiación futura.
Costes
Los honorarios notariales por la constitución de una carga inmobiliaria ascienden a un arancel de 1,0 según el GNotKG, calculado sobre el importe de la carga inmobiliaria. Para una carga inmobiliaria de 300.000 euros, los honorarios notariales son de aproximadamente 635 euros. A ello se añaden las tasas de inscripción registral por un importe equivalente.
