El contrato con promotor inmobiliario combina la compra del terreno y los servicios de construcción en un solo contrato. El tratamiento fiscal presenta numerosas particularidades que compradores e inversores deben conocer.
¿Qué es un contrato con promotor inmobiliario?
El contrato con promotor inmobiliario combina la adquisición de un terreno con la construcción de un edificio. La Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) regula las obligaciones específicas, en particular el plan de pagos conforme al § 3 MaBV.
Tratamiento del impuesto sobre transmisiones patrimoniales
Objeto de adquisición unitario
El impuesto sobre transmisiones patrimoniales se aplica al precio total de compra, incluidos los servicios de construcción. Para un precio total de 400.000 euros con un tipo del 5,0 por ciento: 20.000 euros de impuesto sobre transmisiones, incluyendo los costes de construcción puros.
Particularidades del IVA
Privilegio del promotor y § 13b UStG
El Tribunal Federal de Finanzas (BFH) ha dictaminado que los promotores inmobiliarios no se consideran destinatarios de servicios en el sentido del § 13b UStG cuando no prestan ellos mismos servicios de construcción.
Deducción del IVA soportado
Las empresas con derecho a deducción del IVA soportado pueden reclamar el IVA del contrato con promotor en inmuebles comerciales con opción de IVA.
Aspectos del impuesto sobre la renta
Base de amortización
La amortización abarca todos los costes de adquisición menos la parte del terreno, incluyendo el impuesto sobre transmisiones, los gastos de notaría y registro de la propiedad, así como los costes de financiación hasta la finalización.
Costes de producción vinculados a la adquisición
El plazo de tres años del § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG comienza a contar solo a partir de la recepción del edificio terminado.
Plan de pagos e imputación fiscal
Pagos fraccionados según la MaBV
El pago fraccionado según el avance de la obra se imputa fiscalmente a la operación de adquisición global.
Momento de la transmisión de la propiedad
Para el inicio de la amortización, lo determinante es la transmisión de la posesión, los beneficios y las cargas, y no la inscripción en el registro de la propiedad.
Particularidades de los inmuebles como inversión
Gastos deducibles antes de la finalización
Los costes de financiación durante la fase de construcción son deducibles como gastos anticipados, siempre que la intención de arrendamiento esté documentada.
Configuración del contrato
Acordar las prestaciones especiales por separado
Contratos separados para prestaciones especiales pueden ofrecer ventajas en materia de impuesto sobre transmisiones patrimoniales.
Desglosar el equipamiento por separado
Las cocinas empotradas y las instalaciones exteriores deben figurar por separado: no están sujetas al impuesto sobre transmisiones patrimoniales y pueden amortizarse de forma independiente.
Conclusión
Un asesoramiento fiscal temprano antes de la firma del contrato puede reducir significativamente la carga tributaria. En compleneo le acompañamos desde el análisis de la inversión hasta la gestión continua.
