Immobilien über eine GmbH zu halten, kann steuerlich attraktiv sein -- muss es aber nicht. Wir vergleichen die steuerlichen Auswirkungen und zeigen, wann sich eine Immobilien-GmbH lohnt.
Die Frage der richtigen Rechtsform
Die Entscheidung, Immobilien im Privatvermögen oder über eine GmbH zu halten, hat weitreichende steuerliche Konsequenzen. Eine pauschale Empfehlung gibt es nicht.
Besteuerung im Privatvermögen
Laufende Einkünfte
Mieteinnahmen werden als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG mit dem progressiven Einkommensteuertarif besteuert (bis 42 bzw. 45 Prozent).
Veräußerungsgewinne
Im Privatvermögen sind Veräußerungsgewinne nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist nach § 23 EStG vollständig steuerfrei.
Besteuerung in der GmbH
Laufende Einkünfte
Die Gesamtbelastung liegt bei etwa 30 Prozent. Die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG kann die Gewerbesteuer auf nahezu null reduzieren.
Veräußerungsgewinne
Veräußerungsgewinne unterliegen unabhängig von der Haltedauer der Körperschaft- und Gewerbesteuer. Eine steuerfreie Veräußerung nach zehn Jahren ist nicht möglich.
Vergleichsrechnung
Bei 100.000 Euro Nettomieteinnahmen und 40.000 Euro Kosten: Privatvermögen (42 Prozent): ca. 25.200 Euro Steuer. GmbH mit erweiterter Kürzung (ca. 15,8 Prozent): ca. 9.480 Euro. Bei Veräußerung nach 15 Jahren mit 200.000 Euro Wertsteigerung: Privatvermögen steuerfrei, GmbH ca. 95.000 Euro Gesamtbelastung.
Wann lohnt sich die GmbH?
Vorteilhaft bei langfristiger Thesaurierung, großem Portfolio und Nachfolgeplanung über Gesellschaftsanteile. Nachteilig bei geplanter Veräußerung nach zehn Jahren, Selbstnutzung und kleinem Portfolio.
Sonderfall: Vermögensverwaltende GmbH
Bereits geringfügige gewerbliche Nebentätigkeiten gefährden die erweiterte Kürzung. Kurzfristige möblierte Vermietungen oder Verwaltungsdienstleistungen für Dritte können schädlich sein.
Umsatzsteuerliche Aspekte
Wohnungsvermietung ist umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12a UStG). Bei Gewerbeimmobilien kann zur Umsatzsteuer optiert werden (§ 9 UStG), was den Vorsteuerabzug aus Baukosten ermöglicht.
Fazit
Nur eine Gesamtbetrachtung liefert belastbare Ergebnisse. Bei compleneo erstellen wir individuelle Vergleichsrechnungen und beraten bei der steuerlich optimalen Strukturierung.
