Die GmbH & Co. KG als Immobilien-Holding bietet erhebliche steuerliche Vorteile. Wir erklären die Struktur, die steuerlichen Mechanismen und für wen sich dieses Modell lohnt.
Warum eine Holding-Struktur für Immobilien?
Immobilieninvestoren mit mehreren Objekten sollten die steuerlichen Vorteile einer Holding-Struktur kennen. Die GmbH & Co. KG ist dabei eines der flexibelsten und steuerlich attraktivsten Modelle.
Grundstruktur
Die Grundstruktur besteht aus einer GmbH als Komplementärin und den Investoren als Kommanditisten. Die Immobilien werden auf Ebene der KG gehalten.
Vermögensverwaltende versus gewerbliche KG
Eine vermögensverwaltende KG erzielt Einkünfte aus Vermietung nach § 21 EStG. Eine gewerblich geprägte GmbH & Co. KG erzielt gewerbliche Einkünfte (§ 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG) und unterliegt zusätzlich der Gewerbesteuer.
Steuerliche Vorteile der vermögensverwaltenden KG
Keine Gewerbesteuer
Mieteinnahmen werden ausschließlich mit dem persönlichen Einkommensteuersatz der Kommanditisten besteuert.
Steuerfreie Veräußerungsgewinne nach zehn Jahren
Immobilienveräußerungen sind nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist nach § 23 EStG steuerfrei. Dieser Vorteil bleibt bei der vermögensverwaltenden KG erhalten.
Verlustverrechnung
Anfängliche Verluste können mit anderen Einkünften der Kommanditisten verrechnet werden, begrenzt auf die Höhe der Einlage (§ 15a EStG).
Steuerliche Vorteile der gewerblich geprägten KG
Erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung
Bei ausschließlicher Verwaltung eigenen Grundbesitzes greift die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG. Die Gewerbesteuer fällt faktisch auf null.
Die doppelstöckige Struktur
Eine Holding-KG hält Beteiligungen an mehreren Objekt-Gesellschaften. Jede Immobilie wird in einer eigenen KG gehalten. Dies bietet maximale Flexibilität und klare Haftungstrennung.
Nachteile und Risiken
Verwaltungsaufwand
Eigene Buchhaltung und Steuererklärungen für jede Gesellschaft erhöhen die laufenden Kosten.
Risiko der gewerblichen Infektion
Bereits geringfügige gewerbliche Tätigkeiten der vermögensverwaltenden KG machen sämtliche Einkünfte gewerblich.
Fazit
Die GmbH & Co. KG ist ein bewährtes Instrument für Immobilieninvestoren. Bei compleneo beraten wir Immobilieninvestoren ganzheitlich -- von der optimalen Strukturierung bis zur laufenden steuerlichen Betreuung.
