Die Grunderwerbsteuer bei Share Deals wurde ab 2025 grundlegend reformiert. Die neuen Schwellenwerte und Ergänzungstatbestände in § 1 Abs. 2a, 2b, 3 und 3a GrEStG erfordern eine sorgfältige Gestaltung von Anteilsübertragungen. Dieser Beitrag erläutert die Änderungen und zeigt verbleibende Strukturierungsoptionen auf.
Grunderwerbsteuer bei Anteilsübertragungen -- Die Neuregelung ab 2025
Die Grunderwerbsteuer (GrESt) wird nicht nur beim klassischen Immobilienkauf fällig, sondern auch bei bestimmten Anteilsübertragungen an Gesellschaften, die Grundstücke halten. Diese sogenannten Share-Deal-Regelungen wurden zum 1. Januar 2025 grundlegend verschärft. Für Unternehmer, Investoren und Gesellschafter mit Immobilienvermögen ist es entscheidend, die neuen Vorschriften zu kennen und bei Transaktionen rechtzeitig zu berücksichtigen.
Hintergrund: Warum die Reform notwendig wurde
Der Gesetzgeber hat die Grunderwerbsteuer bei Share Deals seit jeher als Ergänzung zum klassischen Grundstückserwerb konzipiert. Ohne diese Regelungen könnten Immobilien durch den bloßen Verkauf von Gesellschaftsanteilen übertragen werden, ohne dass Grunderwerbsteuer anfällt. In der Vergangenheit waren die Schwellenwerte jedoch so großzügig bemessen, dass zahlreiche Gestaltungsmodelle eine steuerfreie Übertragung ermöglichten.
Die bisherige Schwelle von 95 Prozent der Anteile wurde von Investoren systematisch genutzt: Durch das Zurückbehalten eines Minderheitsanteils von knapp über 5 Prozent -- häufig bei einem Co-Investor oder Treuhänder -- konnte die Grunderwerbsteuer vollständig vermieden werden. Die Finanzverwaltung sah darin eine Umgehung des Gesetzeszwecks. Der Gesetzgeber reagierte mit dem Jahressteuergesetz 2024, das die Schwellenwerte deutlich absenkte.
Die vier Ergänzungstatbestände im Überblick
§ 1 Abs. 2a GrEStG -- Gesellschafterwechsel bei Personengesellschaften
Dieser Tatbestand erfasst den Wechsel des Gesellschafterbestandes einer grundbesitzenden Personengesellschaft (z. B. KG, GbR, OHG). Eine Grunderwerbsteuerpflicht entsteht, wenn sich innerhalb von zehn Jahren (bisher fünf Jahre) mindestens 90 Prozent (bisher 95 Prozent) der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschafter übertragen.
Wesentliche Änderungen:
- Absenkung der Schwelle von 95 auf 90 Prozent
- Verlängerung des Betrachtungszeitraums von fünf auf zehn Jahre
- Zusammenrechnung unmittelbarer und mittelbarer Beteiligungsänderungen
Diese Verschärfung bedeutet, dass ein Gesellschafter nun mindestens 10 Prozent der Anteile über einen Zeitraum von zehn Jahren halten muss, um die Grunderwerbsteuer zu vermeiden -- ein erheblich größeres wirtschaftliches Commitment als zuvor.
§ 1 Abs. 2b GrEStG -- Gesellschafterwechsel bei Kapitalgesellschaften
Der mit dem Grunderwerbsteuermodernisierungsgesetz eingeführte § 1 Abs. 2b GrEStG überträgt die Logik des Gesellschafterwechsels auf Kapitalgesellschaften (GmbH, AG). Eine Steuerpflicht wird ausgelöst, wenn innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 Prozent der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen.
Besonderheiten bei Kapitalgesellschaften:
- Der Tatbestand erfasst sowohl unmittelbare als auch mittelbare Anteilsübertragungen
- Bei mehrstufigen Beteiligungsstrukturen wird die Beteiligung durchgerechnet
- Auch wirtschaftliche Beteiligungsänderungen ohne formale Anteilsübertragung können erfasst sein
- Der Tatbestand greift unabhängig davon, ob die Übertragung entgeltlich oder unentgeltlich erfolgt
§ 1 Abs. 3 GrEStG -- Anteilsvereinigung
Eine Grunderwerbsteuerpflicht entsteht auch dann, wenn ein Erwerber erstmals mindestens 90 Prozent (bisher 95 Prozent) der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft in seiner Hand vereinigt. Dieser Tatbestand greift sowohl bei Personengesellschaften als auch bei Kapitalgesellschaften.
Im Unterschied zu den Abs. 2a und 2b kommt es hier nicht auf einen Gesellschafterwechsel innerhalb eines bestimmten Zeitraums an, sondern auf die Konzentration der Anteile in der Hand eines einzigen Rechtsträgers oder einer wirtschaftlichen Einheit.
Praxisrelevante Konstellationen:
- Erwerb von Anteilen an einer Immobilien-GmbH durch einen Investor bis zur 90-Prozent-Schwelle
- Verschmelzung von Gesellschaften, die zusammen die Schwelle überschreiten
- Einbringung von Anteilen in eine Holdinggesellschaft
§ 1 Abs. 3a GrEStG -- Wirtschaftliche Beteiligung
Der Auffangtatbestand in § 1 Abs. 3a GrEStG erfasst Konstellationen, in denen ein Rechtsträger eine wirtschaftliche Beteiligung von mindestens 90 Prozent erlangt, ohne dass eine formale Anteilsvereinigung nach Abs. 3 vorliegt. Dies betrifft insbesondere:
- Treuhandverhältnisse, bei denen der Treugeber wirtschaftlich berechtigt ist
- Unterbeteiligungen und stille Beteiligungen mit weitreichenden Rechten
- Stimmbindungsvereinbarungen, die einem Rechtsträger faktisch die Kontrolle verschaffen
- Optionsrechte, die einen künftigen Anteilserwerb wirtschaftlich vorwegnehmen
Dieser Tatbestand verhindert, dass die Absenkung der Schwellenwerte in den anderen Tatbeständen durch wirtschaftliche Gestaltungen umgangen wird.
Bemessungsgrundlage und Steuersatz
Die Grunderwerbsteuer berechnet sich bei den Ergänzungstatbeständen nach dem Grundbesitzwert gemäß §§ 138 ff. BewG. Dieser wird durch das Finanzamt im Wege der gesonderten Feststellung ermittelt und orientiert sich am Verkehrswert des Grundstücks.
Der Steuersatz variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Bei großen Immobilienportfolios kann die Grunderwerbsteuer daher schnell siebenstellige Beträge erreichen.
| Bundesland | Steuersatz |
|---|---|
| Bayern, Sachsen | 3,5 % |
| Baden-Württemberg | 5,0 % |
| Niedersachsen | 5,0 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % |
Verbleibende Gestaltungsoptionen
Trotz der Verschärfungen verbleiben Strukturierungsmöglichkeiten, die einer sorgfältigen steuerlichen und rechtlichen Prüfung bedürfen:
Beteiligungshöhe unterhalb der Schwelle
Das Halten einer Beteiligung von mehr als 10 Prozent durch einen Alt- oder Co-Gesellschafter kann weiterhin die Grunderwerbsteuer vermeiden -- allerdings nur, wenn die Beteiligung über den gesamten Zehnjahreszeitraum aufrechterhalten wird und keine bloße Strohmann-Konstruktion vorliegt.
RETT-Blocker-Strukturen
Die bisherigen RETT-Blocker (Real Estate Transfer Tax Blocker), bei denen eine Zwischengesellschaft mit einem Minderheitsgesellschafter eingesetzt wurde, funktionieren in der bisherigen Form nicht mehr. Die Absenkung auf 90 Prozent und die erweiterten Zurechnungsvorschriften schränken den Gestaltungsspielraum erheblich ein.
Allerdings können mehrstufige Beteiligungsstrukturen unter bestimmten Voraussetzungen weiterhin sinnvoll sein, insbesondere wenn die Minderheitsbeteiligung wirtschaftlich substantiell ist und der Minderheitsgesellschafter echte Mitspracherechte hat.
Zeitliche Streckung
Die Verlängerung des Betrachtungszeitraums auf zehn Jahre erschwert die zeitliche Streckung von Anteilsübertragungen. Gleichwohl kann eine phasenweise Übertragung über mehr als zehn Jahre weiterhin eine Option sein, sofern dies wirtschaftlich vertretbar ist.
Grundstücksentnahme vor Anteilsübertragung
In bestimmten Fällen kann es vorteilhafter sein, das Grundstück vor der Anteilsübertragung aus der Gesellschaft zu entnehmen und separat zu veräußern. Dabei fallen zwar Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls ertragsteuerliche Belastungen auf der Grundstücksebene an, die Gesamtbelastung kann jedoch günstiger sein als die Grunderwerbsteuer auf den gesamten Share Deal.
Umstrukturierungen und Befreiungen
Das GrEStG sieht in den §§ 5, 6 und 6a Befreiungen für bestimmte Umstrukturierungen vor. Insbesondere § 6a GrEStG befreit Umwandlungen innerhalb eines Konzerns unter bestimmten Voraussetzungen von der Grunderwerbsteuer. Diese Befreiung setzt eine Vor- und Nachbehaltefrist von zehn Jahren (bisher fünf Jahre) voraus.
Compliance-Anforderungen und Anzeigepflichten
Die Verschärfung der materiellen Voraussetzungen geht mit erhöhten Anzeigepflichten einher. Jede Anteilsübertragung an einer grundbesitzenden Gesellschaft muss dem zuständigen Finanzamt angezeigt werden, auch wenn die Schwellenwerte nicht erreicht werden. Die Anzeige hat innerhalb von zwei Wochen nach dem Rechtsgeschäft zu erfolgen (§ 19 GrEStG).
Ein Verstoß gegen die Anzeigepflicht kann zur Festsetzung von Verspätungszuschlägen und in schweren Fällen zu strafrechtlichen Konsequenzen führen. Bei komplexen Konzernstrukturen empfiehlt sich die Einrichtung eines internen Monitoring-Systems, das alle grunderwerbsteuerrelevanten Vorgänge erfasst und die rechtzeitige Anzeige sicherstellt.
Praxisempfehlungen
Für Unternehmer und Investoren mit Immobilienvermögen ergeben sich folgende Handlungsempfehlungen:
- Bestandsaufnahme: Identifizieren Sie alle Gesellschaften in Ihrem Portfolio, die Grundstücke halten, und prüfen Sie die aktuelle Beteiligungsstruktur
- Altfälle prüfen: Die neuen Schwellenwerte gelten auch für bereits laufende Betrachtungszeiträume -- prüfen Sie, ob zurückliegende Anteilsübertragungen in Kombination mit künftigen Transaktionen die neuen Schwellen überschreiten könnten
- Gestaltung anpassen: Bestehende RETT-Blocker-Strukturen sollten auf ihre Wirksamkeit unter den neuen Regelungen überprüft und gegebenenfalls angepasst werden
- Due Diligence erweitern: Bei Immobilientransaktionen muss die grunderwerbsteuerliche Due Diligence die neuen Tatbestände und die erweiterten Zurechnungsvorschriften berücksichtigen
- Steuerliche Gesamtbelastung berechnen: Bei jeder Transaktion sollte die Grunderwerbsteuer als wesentlicher Kostenfaktor in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einbezogen werden
Fazit
Die Neuregelung der Grunderwerbsteuer bei Anteilsübertragungen ab 2025 markiert einen Paradigmenwechsel. Die Absenkung der Schwellenwerte von 95 auf 90 Prozent und die Verlängerung der Betrachtungszeiträume auf zehn Jahre engen den bisherigen Gestaltungsspielraum erheblich ein. Share Deals als Instrument der Grunderwerbsteueroptimierung sind damit deutlich weniger attraktiv geworden.
Gleichwohl bleiben Gestaltungsmöglichkeiten, die einer fundierten steuerlichen und rechtlichen Beratung bedürfen. Bei compleneo beraten wir Sie interdisziplinär zu den grunderwerbsteuerlichen Auswirkungen Ihrer Immobilientransaktionen -- von der Strukturierung über die Due Diligence bis zur Compliance. Sprechen Sie uns an.
