Détenir des biens immobiliers par le biais d'une GmbH peut être fiscalement avantageux -- mais ce n'est pas systématique. Nous comparons les conséquences fiscales et montrons quand une GmbH immobilière est pertinente.
La question de la bonne forme juridique
La décision de détenir des biens immobiliers dans le patrimoine privé ou par le biais d'une GmbH a des conséquences fiscales considérables. Il n'existe pas de recommandation universelle.
Imposition dans le patrimoine privé
Revenus courants
Les revenus locatifs sont imposés en tant que revenus de location et d'affermage selon le § 21 EStG au taux progressif de l'impôt sur le revenu (jusqu'à 42 ou 45 pour cent).
Plus-values de cession
Dans le patrimoine privé, les plus-values de cession sont totalement exonérées après l'expiration du délai de spéculation de dix ans conformément au § 23 EStG.
Imposition dans une GmbH
Revenus courants
La charge fiscale globale s'élève à environ 30 pour cent. La réduction élargie de la taxe professionnelle selon le § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG peut réduire la taxe professionnelle à un niveau quasi nul.
Plus-values de cession
Les plus-values de cession sont soumises à l'impôt sur les sociétés et à la taxe professionnelle, quelle que soit la durée de détention. Une cession exonérée après dix ans n'est pas possible.
Calcul comparatif
Pour 100 000 euros de revenus locatifs nets et 40 000 euros de charges : patrimoine privé (42 pour cent) : env. 25 200 euros d'impôt. GmbH avec réduction élargie (env. 15,8 pour cent) : env. 9 480 euros. En cas de cession après 15 ans avec une plus-value de 200 000 euros : patrimoine privé exonéré d'impôt ; GmbH : charge globale d'env. 95 000 euros.
Quand la GmbH est-elle avantageuse ?
Avantageuse en cas de thésaurisation à long terme, de portefeuille immobilier important et de planification successorale via des parts sociales. Désavantageuse en cas de cession prévue après dix ans, d'occupation personnelle et de petit portefeuille.
Cas particulier : GmbH de gestion de patrimoine
Même des activités commerciales accessoires mineures compromettent la réduction élargie de la taxe professionnelle. Les locations meublées de courte durée ou les prestations de gestion pour des tiers peuvent être préjudiciables.
Aspects liés à la TVA
La location résidentielle est exonérée de TVA (§ 4 Nr. 12a UStG). Pour les biens commerciaux, l'option pour la TVA (§ 9 UStG) est possible, ce qui permet la déduction de la TVA en amont sur les coûts de construction.
Conclusion
Seule une analyse globale fournit des résultats fiables. Chez compleneo, nous élaborons des calculs comparatifs individuels et vous conseillons sur la structuration fiscalement optimale de votre patrimoine immobilier.
