Le contrat de promoteur immobilier combine l'achat d'un terrain et les prestations de construction en un seul contrat. Le traitement fiscal présente de nombreuses particularités que les acquéreurs et investisseurs doivent connaître.
Qu'est-ce qu'un contrat de promoteur immobilier ?
Le contrat de promoteur immobilier combine l'acquisition d'un terrain avec la construction d'un bâtiment. La Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) régit les obligations spécifiques, notamment le plan de paiement conformément au § 3 MaBV.
Traitement au regard des droits de mutation immobilière
Objet d'acquisition unitaire
Les droits de mutation immobilière sont perçus sur l'ensemble du prix d'achat, y compris les prestations de construction. Pour un prix total de 400 000 euros et un taux de 5,0 pour cent : 20 000 euros de droits de mutation – y compris sur les coûts de construction purs.
Particularités en matière de TVA
Privilège du promoteur et § 13b UStG
La Cour fédérale des finances (BFH) a jugé que les promoteurs immobiliers ne sont pas considérés comme bénéficiaires de prestations au sens du § 13b UStG lorsqu'ils ne fournissent pas eux-mêmes de prestations de construction.
Déduction de la TVA en amont
Les entreprises ayant droit à la déduction de la TVA en amont peuvent faire valoir la TVA en amont du contrat de promoteur pour les biens immobiliers commerciaux avec option TVA.
Aspects en matière d'impôt sur le revenu
Base d'amortissement
L'amortissement couvre l'ensemble des coûts d'acquisition déduction faite de la part du terrain, y compris les droits de mutation, les frais de notaire et de registre foncier ainsi que les frais de financement jusqu'à l'achèvement.
Coûts de production liés à l'acquisition
Le délai de trois ans prévu au § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG ne commence à courir qu'à la réception du bâtiment achevé.
Plan de paiement et imputation fiscale
Paiement échelonné selon la MaBV
Le paiement échelonné en fonction de l'avancement des travaux est fiscalement imputé à l'opération d'acquisition globale.
Moment du transfert de propriété
Le critère déterminant pour le début de l'amortissement est le transfert de la possession, des avantages et des charges, et non l'inscription au registre foncier.
Particularités pour les biens d'investissement
Charges déductibles avant achèvement
Les frais de financement pendant la phase de construction sont déductibles en tant que charges anticipées, à condition que l'intention de location soit documentée.
Structuration du contrat
Convenir séparément des prestations spéciales
Des contrats séparés pour les prestations spéciales peuvent offrir des avantages en matière de droits de mutation immobilière.
Distinguer les équipements mobiliers
Les cuisines intégrées et les aménagements extérieurs doivent être listés séparément – ils ne sont pas soumis aux droits de mutation immobilière et peuvent être amortis de manière indépendante.
Conclusion
Un conseil fiscal anticipé avant la signature du contrat peut réduire considérablement la charge fiscale. Chez compleneo, nous vous accompagnons de l'analyse de l'investissement jusqu'au suivi courant.
