Los ingresos por alquiler están sujetos a impuestos, pero la carga fiscal puede reducirse considerablemente mediante una planificación inteligente. Presentamos los gastos deducibles más importantes y las posibilidades de optimización para arrendadores.
Declarar correctamente los ingresos por alquiler
Los ingresos procedentes del arrendamiento y alquiler constituyen una de las siete categorías de renta previstas en la Ley alemana del Impuesto sobre la Renta (§ 21 EStG). La carga fiscal puede reducirse considerablemente mediante la deducción de gastos.
¿Qué se considera ingreso sujeto a tributación?
Renta básica y gastos accesorios
Están sujetos a tributación la renta básica, los anticipos de gastos accesorios y los pagos adicionales derivados de las liquidaciones. La fianza no se considera ingreso mientras se encuentre depositada conforme al contrato.
Alquiler por debajo del precio de mercado
En caso de arrendamiento a familiares: si la renta alcanza al menos el 50 por ciento de la renta habitual en la zona, es posible la deducción íntegra de los gastos (§ 21 Abs. 2 EStG).
Los gastos deducibles más importantes
Amortización (AfA)
Para edificios construidos después de 2022: 3 por ciento; para edificios más antiguos: 2 por ciento. Solo el componente edificatorio es amortizable.
Costes de financiación
Los intereses de préstamos hipotecarios son deducibles en su totalidad, al igual que el disagio y las comisiones de tramitación.
Mantenimiento y reparaciones
Los gastos de mantenimiento son deducibles de forma inmediata. Los costes de fabricación deben amortizarse a lo largo de la vida útil. Regla general: si solo se conserva el valor de uso existente, se trata de gastos de mantenimiento.
Gastos de administración
La administración de la propiedad, los honorarios de asesoría fiscal para el Anlage V, los litigios con inquilinos, las comisiones de mantenimiento de cuenta y los gastos de desplazamiento al inmueble son deducibles.
Impuesto sobre bienes inmuebles
El impuesto sobre bienes inmuebles es deducible como gasto.
Pérdidas por arrendamiento
Compensación de pérdidas
Las pérdidas pueden compensarse con otros ingresos y dar lugar a devoluciones fiscales.
Riesgo de calificación como actividad sin ánimo de lucro
En el arrendamiento residencial a largo plazo, la Administración tributaria presume en principio la intención de obtener ingresos.
Optimización fiscal
Distribuir los gastos de mantenimiento
Conforme al § 82b EStDV, los gastos de mantenimiento pueden distribuirse a lo largo de dos a cinco años.
Planificar el momento de las inversiones
En años con ingresos elevados, conviene adelantar las reparaciones previstas.
Evitar costes de fabricación vinculados a la adquisición
Durante los tres primeros años tras la adquisición, las medidas de modernización no deben superar el 15 por ciento del coste de adquisición del edificio.
Declaración fiscal: Anlage V
Debe cumplimentarse un Anlage V independiente por cada inmueble. El registro cuidadoso de todos los ingresos y gastos deducibles resulta determinante.
Conclusión
En compleneo apoyamos a los arrendadores en la contabilidad corriente, la declaración fiscal y la planificación estratégica de inversiones. Contacte con nosotros: juntos reduciremos su carga fiscal de forma sostenible.
