Mantener bienes inmuebles a través de una GmbH puede ser fiscalmente ventajoso, pero no necesariamente. Comparamos las consecuencias fiscales y mostramos cuándo merece la pena una GmbH inmobiliaria.
La cuestión de la forma jurídica adecuada
La decisión de mantener bienes inmuebles en el patrimonio privado o a través de una GmbH tiene consecuencias fiscales de gran alcance. No existe una recomendación universal.
Tributación en el patrimonio privado
Ingresos corrientes
Los ingresos por alquiler tributan como rendimientos del arrendamiento conforme al § 21 EStG al tipo progresivo del impuesto sobre la renta (hasta el 42 o el 45 por ciento).
Ganancias patrimoniales
En el patrimonio privado, las ganancias patrimoniales están completamente exentas tras la expiración del plazo de especulación de diez años conforme al § 23 EStG.
Tributación en una GmbH
Ingresos corrientes
La carga fiscal total es de aproximadamente el 30 por ciento. La reducción ampliada del impuesto sobre actividades económicas conforme al § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG puede reducir dicho impuesto prácticamente a cero.
Ganancias patrimoniales
Las ganancias patrimoniales están sujetas al impuesto de sociedades y al impuesto sobre actividades económicas independientemente del período de tenencia. No es posible una enajenación libre de impuestos tras diez años.
Cálculo comparativo
Con 100.000 euros de ingresos netos por alquiler y 40.000 euros de gastos: patrimonio privado (42 por ciento): aprox. 25.200 euros de impuestos. GmbH con reducción ampliada (aprox. 15,8 por ciento): aprox. 9.480 euros. En caso de enajenación tras 15 años con una plusvalía de 200.000 euros: patrimonio privado exento de impuestos; GmbH con una carga total de aprox. 95.000 euros.
¿Cuándo merece la pena la GmbH?
Ventajosa para la retención de beneficios a largo plazo, grandes carteras y planificación sucesoria mediante participaciones sociales. Desventajosa cuando se planea la enajenación tras diez años, para uso propio y carteras pequeñas.
Caso especial: GmbH de gestión patrimonial
Incluso actividades comerciales accesorias menores ponen en riesgo la reducción ampliada del impuesto sobre actividades económicas. Los alquileres amueblados a corto plazo o los servicios de gestión para terceros pueden resultar perjudiciales.
Aspectos del IVA
El alquiler residencial está exento de IVA (§ 4 Nr. 12a UStG). Para inmuebles comerciales, es posible optar por el IVA (§ 9 UStG), lo que permite la deducción del IVA soportado en los costes de construcción.
Conclusión
Solo un análisis integral proporciona resultados fiables. En compleneo elaboramos cálculos comparativos individuales y asesoramos sobre la estructuración fiscalmente óptima de su patrimonio inmobiliario.
