El impuesto sobre transmisiones inmobiliarias en las operaciones de share deal fue reformado fundamentalmente a partir de 2025. Los nuevos umbrales y supuestos complementarios del § 1 apartados 2a, 2b, 3 y 3a GrEStG exigen una estructuración cuidadosa de las cesiones de participaciones. Este artículo explica los cambios y muestra las opciones de estructuración restantes.
Impuesto sobre transmisiones inmobiliarias en la cesión de participaciones -- La nueva regulación a partir de 2025
El impuesto sobre transmisiones inmobiliarias (Grunderwerbsteuer, GrESt) en Alemania no solo se devenga en la compraventa clásica de inmuebles, sino también en determinadas cesiones de participaciones en sociedades que poseen bienes inmuebles. Estas disposiciones relativas a los share deals fueron significativamente endurecidas a partir del 1 de enero de 2025. Para empresarios, inversores y socios con patrimonio inmobiliario, es fundamental conocer las nuevas normas y tenerlas en cuenta oportunamente en las transacciones.
Contexto: por qué la reforma era necesaria
El legislador siempre ha concebido el impuesto sobre transmisiones en los share deals como un complemento a la adquisición directa de inmuebles. Sin estas disposiciones, los inmuebles podrían transferirse mediante la simple venta de participaciones sociales sin que se devengue el impuesto. En el pasado, sin embargo, los umbrales eran tan generosos que numerosos modelos de estructuración permitían una transmisión libre de impuestos.
El anterior umbral del 95 por ciento era utilizado sistemáticamente por los inversores: mediante la retención de una participación minoritaria de poco más del 5 por ciento -- frecuentemente en manos de un coinversor o fiduciario -- el impuesto sobre transmisiones podía evitarse por completo. La administración tributaria consideraba esto una elusión del propósito de la ley. El legislador respondió con la Ley Tributaria Anual 2024, que redujo sustancialmente los umbrales.
Los cuatro supuestos complementarios
§ 1 apartado 2a GrEStG -- Cambio de socios en sociedades personalistas
Este supuesto comprende el cambio en la composición de los socios de una sociedad personalista titular de bienes inmuebles (p. ej., KG, GbR, OHG). El impuesto se devenga cuando, en un plazo de diez años (anteriormente cinco), al menos el 90 por ciento (anteriormente 95 por ciento) de las participaciones en el patrimonio social se transfieren a nuevos socios.
Modificaciones esenciales:
- Reducción del umbral del 95 al 90 por ciento
- Ampliación del período de observación de cinco a diez años
- Agregación de las modificaciones de participación directas e indirectas
§ 1 apartado 2b GrEStG -- Cambio de socios en sociedades de capital
El § 1 apartado 2b GrEStG, introducido por la Ley de Modernización del Impuesto sobre Transmisiones Inmobiliarias, traslada la lógica del cambio de socios a las sociedades de capital (GmbH, AG). El impuesto se devenga cuando, en un plazo de diez años, al menos el 90 por ciento de las participaciones pasan a nuevos socios.
Particularidades de las sociedades de capital:
- El supuesto comprende tanto las cesiones directas como las indirectas
- En las estructuras de participación de varios niveles, la participación se calcula por transparencia
- También pueden quedar comprendidas las modificaciones económicas de la participación sin cesión formal
- El supuesto se aplica con independencia del carácter oneroso o gratuito de la transmisión
§ 1 apartado 3 GrEStG -- Reunión de participaciones
El impuesto también se devenga cuando un adquirente reúne por primera vez al menos el 90 por ciento (anteriormente 95 por ciento) de las participaciones en una sociedad titular de bienes inmuebles. Este supuesto se aplica tanto a sociedades personalistas como a sociedades de capital.
§ 1 apartado 3a GrEStG -- Participación económica
El supuesto subsidiario del § 1 apartado 3a GrEStG comprende las situaciones en las que un sujeto de derecho obtiene una participación económica de al menos el 90 por ciento sin reunión formal de participaciones. Esto afecta en particular a relaciones fiduciarias, subparticipaciones, pactos de sindicación de voto y derechos de opción.
Base imponible y tipo impositivo
El impuesto se calcula sobre el valor catastral del inmueble conforme a los §§ 138 y siguientes de la Ley de Valoración (BewG). El tipo impositivo varía según el estado federado entre el 3,5 y el 6,5 por ciento. En grandes carteras inmobiliarias, el impuesto puede alcanzar rápidamente importes de siete cifras.
Opciones de estructuración restantes
A pesar del endurecimiento, subsisten posibilidades de estructuración que requieren un análisis fiscal y jurídico riguroso:
Mantenimiento de una participación por debajo del umbral
La conservación de una participación superior al 10 por ciento por parte de un socio existente o coinversor puede seguir evitando el impuesto, siempre que la participación se mantenga durante todo el período de diez años y no constituya un mero testaferro.
Estructuras RETT-Blocker
Los anteriores RETT-Blockers ya no funcionan en su forma tradicional. La reducción al 90 por ciento y las reglas de atribución ampliadas restringen considerablemente el margen de estructuración. No obstante, las estructuras de participación multinivel pueden seguir siendo útiles bajo determinadas condiciones.
Extracción del inmueble antes de la cesión de participaciones
En determinados casos, puede ser más ventajoso extraer el inmueble de la sociedad antes de la cesión de participaciones y enajenarlo por separado. Aunque esto genera impuesto sobre transmisiones e impuesto sobre la renta a nivel inmobiliario, la carga global puede ser inferior.
Reestructuraciones y exenciones
El GrEStG prevé exenciones para determinadas reestructuraciones en los §§ 5, 6 y 6a. En particular, el § 6a GrEStG exime las reestructuraciones intragrupo bajo determinadas condiciones, con un período de tenencia previo y posterior de diez años.
Obligaciones de cumplimiento y declaración
Toda cesión de participaciones en una sociedad titular de bienes inmuebles debe declararse a la administración tributaria competente en un plazo de dos semanas (§ 19 GrEStG), incluso si no se alcanzan los umbrales. El incumplimiento puede dar lugar a recargos por declaración tardía y, en casos graves, a consecuencias penales.
Recomendaciones prácticas
- Inventario: Identifique todas las sociedades de su cartera que poseen bienes inmuebles y revise la estructura de participación actual
- Casos anteriores: Los nuevos umbrales se aplican también a los períodos de observación en curso
- Adaptación de estructuras: Las estructuras RETT-Blocker existentes deben revisarse a la luz de las nuevas normas
- Due diligence ampliada: El análisis del impuesto sobre transmisiones debe incluir los nuevos supuestos y las reglas de atribución ampliadas
- Cálculo de la carga fiscal global: El impuesto sobre transmisiones debe integrarse en el cálculo de rentabilidad de cada transacción
Conclusión
La reforma del impuesto sobre transmisiones inmobiliarias en las cesiones de participaciones a partir de 2025 marca un cambio de paradigma. La reducción de los umbrales del 95 al 90 por ciento y la ampliación de los períodos de observación a diez años reducen considerablemente el anterior margen de estructuración. Los share deals como instrumento de optimización del impuesto sobre transmisiones se han vuelto significativamente menos atractivos.
No obstante, subsisten posibilidades de estructuración que requieren un asesoramiento fiscal y jurídico sólido. En compleneo le asesoramos de forma interdisciplinar sobre las implicaciones del impuesto sobre transmisiones de sus transacciones inmobiliarias -- desde la estructuración y la due diligence hasta el cumplimiento normativo. Póngase en contacto con nosotros.
