El impuesto de transmisiones inmobiliarias es un factor de coste significativo en la compra de inmuebles. Le explicamos los tipos impositivos actuales, las exenciones y las posibilidades de planificación fiscal para el año 2026.
Impuesto de transmisiones inmobiliarias: un factor de coste considerable
El impuesto de transmisiones inmobiliarias (Grunderwerbsteuer, GrESt) es uno de los mayores costes accesorios en la adquisición de inmuebles. Según el estado federado, oscila entre el 3,5 y el 6,5 por ciento del precio de compra. Para un inmueble valorado en 500.000 euros, esto puede suponer hasta 32.500 euros.
Tipos impositivos actuales por estado federado
Baja Sajonia aplica actualmente el 5,0 por ciento. Los tipos más bajos se encuentran en Baviera y Sajonia con un 3,5 por ciento, mientras que los más altos, del 6,5 por ciento, se aplican en Brandeburgo, Renania del Norte-Westfalia, Schleswig-Holstein, Sarre y Turingia.
Base imponible
El impuesto de transmisiones inmobiliarias se calcula sobre el precio de compra (§ 8 Abs. 1 GrEStG). Los bienes muebles como cocinas equipadas o mobiliario no están sujetos al impuesto y deben figurar por separado en el contrato de compraventa.
Exenciones y bonificaciones
Adquisición entre cónyuges
La transmisión de inmuebles entre cónyuges y parejas registradas está exenta conforme al § 3 Nr. 4 GrEStG.
Adquisición por causa de muerte
Las transmisiones inmobiliarias por causa de muerte están exentas conforme al § 3 Nr. 2 GrEStG.
Adquisición entre parientes en línea directa
Las transmisiones entre parientes en línea directa están exentas conforme al § 3 Nr. 6 GrEStG — es decir, entre padres e hijos así como entre abuelos y nietos.
Posibilidades de planificación fiscal
Share Deal en lugar de Asset Deal
Desde la reforma de la ley del impuesto de transmisiones de 2021, la cesión del 90 por ciento o más de las participaciones de una sociedad propietaria de inmuebles genera el impuesto de transmisiones (§ 1 Abs. 2a, 2b GrEStG).
Desglose separado del inventario
Los elementos que no forman parte del inmueble — como cocinas equipadas, saunas o toldos — no están sujetos al impuesto de transmisiones. Su desglose separado en el contrato de compraventa reduce la base imponible.
Impuesto de transmisiones en reestructuraciones empresariales
Las operaciones de reestructuración pueden estar exentas bajo determinadas condiciones conforme a los §§ 5-7 GrEStG. La bonificación fiscal está sujeta a un periodo de retención de cinco años antes y después de la operación.
Indicaciones procedimentales
El notario comunica el contrato de compraventa a la administración tributaria. El certificado de exención necesario para la inscripción de la propiedad solo se emite tras el pago. Incluya el impuesto de transmisiones en su plan de financiación con la debida antelación.
Conclusión
Mediante una redacción cuidadosa del contrato de compraventa y una planificación anticipada, es posible reducir los costes. Los expertos de compleneo le asesoran de forma personalizada sobre las posibilidades de optimización en su adquisición inmobiliaria.
