La amortización fiscal (AfA) es el instrumento fiscal más importante para los propietarios de inmuebles. Explicamos los distintos métodos de amortización y mostramos estrategias de optimización.
AfA: el fundamento fiscal de la inversión inmobiliaria
La amortización fiscal (AfA) es la herramienta central de optimización fiscal para los propietarios de inmuebles. Mediante la amortización anual, se reducen los ingresos imponibles sin que se produzca una salida efectiva de fondos.
Fundamentos de la amortización de edificios
Base de cálculo
La amortización se calcula exclusivamente sobre la parte del precio de compra correspondiente al edificio. La parte del terreno no es amortizable. La distribución se realiza en función de la proporción de los valores de mercado.
Amortización lineal según § 7 Abs. 4 EStG
Para edificios terminados después del 31 de diciembre de 2022: 3 por ciento anual (vida útil de 33 años). Para edificios más antiguos: 2 por ciento (50 años). Para edificios terminados antes del 1 de enero de 1925: 2,5 por ciento.
Amortización especial y amortización acelerada
Amortización especial según § 7b EStG
Para viviendas de nueva construcción: 5 por ciento anual durante cuatro años, además de la amortización lineal. Límite de costes de construcción: 5.200 euros por metro cuadrado de superficie habitable.
Amortización acelerada para edificios protegidos (§ 7i EStG)
En caso de alquiler: 9 por ciento durante ocho años, luego 7 por ciento durante cuatro años. En caso de uso propio: 9 por ciento durante diez años (§ 10f EStG). Requisito: certificación de la autoridad de protección del patrimonio.
Zonas de rehabilitación urbana (§ 7h EStG)
Para las medidas de modernización en zonas de rehabilitación urbana se aplican los mismos porcentajes de amortización acelerada que para los edificios protegidos.
Estrategias de optimización
Estructurar activamente la distribución del precio de compra
Una mayor proporción asignada al edificio se traduce en una base de amortización más elevada. La distribución debe documentarse en el contrato de compraventa y respaldarse mediante un dictamen pericial.
Considerar los costes de producción vinculados a la adquisición
Los costes de modernización en los tres primeros años que superen el 15 por ciento de los costes de adquisición del edificio se consideran costes de producción (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) y deben amortizarse a lo largo de la vida útil.
Acreditar una vida útil más corta
Un informe pericial puede demostrar una vida útil residual más corta, lo que resulta en una amortización anual más elevada.
Conclusión
Las normas de amortización ofrecen múltiples posibilidades de optimización. Los asesores fiscales de compleneo desarrollan una estrategia de amortización a medida que reduce de forma sostenible su carga tributaria.
