Mieteinnahmen sind steuerpflichtig -- aber die Steuerlast lässt sich durch geschickte Gestaltung deutlich reduzieren. Wir zeigen die wichtigsten Werbungskosten und Optimierungsmöglichkeiten für Vermieter.
Mieteinnahmen richtig versteuern
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gehören zu den sieben Einkunftsarten des Einkommensteuergesetzes (§ 21 EStG). Durch den Abzug von Werbungskosten lässt sich die Steuerlast erheblich senken.
Was zählt zu den steuerpflichtigen Einnahmen?
Kaltmiete und Nebenkosten
Steuerpflichtig sind Kaltmiete, Nebenkostenvorauszahlungen und Nachzahlungen aus Abrechnungen. Die Kaution gehört nicht zu den Einnahmen, solange sie vertragsgemäß hinterlegt ist.
Verbilligte Vermietung
Bei Vermietung an Angehörige: Beträgt die Miete mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Miete, ist der volle Werbungskostenabzug möglich (§ 21 Abs. 2 EStG).
Die wichtigsten Werbungskosten
Abschreibung (AfA)
Für nach 2022 errichtete Gebäude: 3 Prozent, für ältere: 2 Prozent. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar.
Finanzierungskosten
Schuldzinsen für Immobiliendarlehen sind in voller Höhe abzugsfähig, ebenso Disagio und Bearbeitungsgebühren.
Instandhaltung und Reparaturen
Erhaltungsaufwand ist sofort abzugsfähig. Herstellungskosten müssen über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Faustregel: Wird nur der Gebrauchswert erhalten, ist es Erhaltungsaufwand.
Verwaltungskosten
Hausverwaltung, Steuerberatung für Anlage V, Rechtsstreitigkeiten mit Mietern, Kontoführungsgebühren und Fahrtkosten zur Immobilie sind abzugsfähig.
Grundsteuer
Die Grundsteuer ist als Werbungskosten abzugsfähig.
Verluste aus Vermietung
Verlustverrechnung
Verluste können mit anderen Einkünften verrechnet werden und führen zu Steuererstattungen.
Liebhaberei-Risiko
Bei dauerhafter Vermietung von Wohnungen unterstellt die Finanzverwaltung die Einkunftserzielungsabsicht grundsätzlich.
Steueroptimierung
Erhaltungsaufwand verteilen
Nach § 82b EStDV kann Erhaltungsaufwand auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden.
Investitionen zeitlich steuern
In Jahren mit hohem Einkommen lohnt es sich, geplante Reparaturen vorzuziehen.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten vermeiden
In den ersten drei Jahren nach Erwerb keine Modernisierungsmaßnahmen über 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten durchführen.
Steuererklärung: Anlage V
Für jede Immobilie ist eine separate Anlage V auszufüllen. Die sorgfältige Erfassung aller Einnahmen und Werbungskosten ist entscheidend.
Fazit
Bei compleneo unterstützen wir Vermieter bei der laufenden Buchhaltung, der Steuererklärung und der strategischen Planung von Investitionen. Sprechen Sie uns an -- gemeinsam senken wir Ihre Steuerlast nachhaltig.
