Die Übertragung von Immobilien an die nächste Generation ist ein häufiges Gestaltungsziel. Doch ohne sorgfältige Planung drohen erhebliche steuerliche Nachteile.
Generationenübergreifende Vermögenssicherung
Die Übertragung von Immobilienvermögen innerhalb der Familie gehört zu den bedeutendsten vermögensrechtlichen Entscheidungen. Eine frühzeitige und professionelle Gestaltung kann erhebliche Steuereinsparungen bewirken.
Schenkungsteuerliche Grundlagen
Freibeträge
Die Freibeträge nach § 16 ErbStG betragen: Ehegatten 500.000 Euro, Kinder 400.000 Euro je Elternteil, Enkelkinder 200.000 Euro, alle übrigen 20.000 Euro.
Zehnjahresfrist
Die Freibeträge leben alle zehn Jahre neu auf (§ 14 Abs. 1 ErbStG). Durch sukzessive Schenkungen können selbst große Vermögen steuerfrei übertragen werden.
Bewertung von Immobilien
Die Bewertung erfolgt nach §§ 176 ff. BewG mittels Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Ein niedrigerer gemeiner Wert kann nach § 198 BewG per Gutachten nachgewiesen werden.
Gestaltungsinstrumente
Nießbrauchsvorbehalt
Der Schenker behält das Recht zur Nutzung und zu den Erträgen. Der Nießbrauchswert mindert die Schenkungsteuer und berechnet sich nach Jahreswert und statistischer Lebenserwartung.
Wohnrecht
Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB erlaubt die Bewohnung, nicht aber die Vermietung. Der kapitalisierte Wert mindert die Bemessungsgrundlage.
Versorgungsleistungen
Die Übertragung gegen wiederkehrende Versorgungsleistungen bietet steuerliche Vorteile: Sonderausgabenabzug beim Empfänger, sonstige Einkünfte beim Verpflichteten.
Steuerfallen
Falle 1: Vorbehaltene Verfügungsrechte
Umfassende Rückforderungsrechte können die steuerliche Anerkennung gefährden. Die Übertragung muss ernsthaft und endgültig sein.
Falle 2: Kettenschenkung
Schenkung an den Ehegatten mit Auflage zur Weitergabe ans Kind wird als direkte Schenkung ans Kind behandelt.
Falle 3: Gemischte Schenkung
Übernahme von Verbindlichkeiten durch den Beschenkten kann beim Schenker einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn auslösen.
Falle 4: Grunderwerbsteuer bei entfernten Verwandten
Die Befreiung nach § 3 GrEStG gilt nur in gerader Verwandtschaftslinie. Geschwister, Neffen oder Nichten lösen Grunderwerbsteuer aus.
Zeitliche Planung
Je früher die Planung beginnt, desto mehr Zehnjahres-Freibeträge können genutzt werden. Drei volle Zyklen sind ab Alter 50 möglich.
Fazit
Bei compleneo begleiten wir Familienübertragungen ganzheitlich -- von der steuerlichen Gestaltung über die notarielle Beurkundung bis zur langfristigen Nachfolgeplanung.
